Englisches MietrechtDiskussionen zu diesem Thema bitte ins Forum. Vielen Dank an Constance für diesen Artikel !
Definitionen:
- AT: assured tenancy
- AST: assured shorthold tenancy
Ein AT oder ein AST besteht, wenn:
- der Mieter und der Vermieter Privatpersonen sind.
- der Mietvertrag am oder nach dem 15. Januar 1989 abgeschlossen wurde.
- das Haus oder die Wohnung als getrennte Unterbringung und Hauptwohnsitz zu sehen ist.
Dies gilt nicht für:
- abgeschlossene Mietverträge vor dem 15. Januar 1989.
- Geschäftliche Mietverträge oder Ferienwohnungen.
- wenn die Miete sehr gering oder sehr hoch angesetzt ist.
- der Vermieter im gleichen Haus wohnt.
Getrennte Unterbringung heißt, dass der Vermieter nicht im gleichen Haus leben darf. Wichtig für die, die eine Wohnung mieten: Ist die Wohnung in einem Haus, das zu einem Mehrparteienhaus umgebaut wurde, und der Vermieter wohnt im gleichen Haus, besteht keine AT oder AST! Hier gelten andere Gesetze. Ist das Haus aber von vornherein als Miet- oder Wohnblock geplant, kann der Vermieter im gleichen Block wohnen. In diesem Fall wird der Mietvertrag als AT oder AST behandelt. In Wohngemeinschaften, in denen der Vermieter nicht wohnt, ist AT oder AST auch anzuwenden. Vorausgesetzt ist, dass der Mieter nicht im gleichen eventuell umgebauten Haus wohnt.
AST: Der Vermieter kann seinen Besitz 6 Monate nach Begin des Mietvertrages zurückverlangen, muss aber eine Kündigungsfrist von 2 Monaten einhalten.
AT: Hier hat man das Recht so lange in der Mietsache zu bleiben, bis der Vermieter vor Gericht beweisen kann, warum er sein Eigentum zurück haben möchte.
AT und AST können als „fixed term tenancy“ (Wochen-, Monats- oder Jahreweise) oder contractual periodic tenancy abgeschlossen werden.
AST die vor dem 28 Februar 1997 abgeschlossen wurden, dürfen nicht kürzer als 6 Monate sein. Alle danach abgeschlossenen ASTs können auch einen kürzeren Zeitraum haben.
Mietverträge, die keine AT oder AST sind:
- Mietverträge, die vor dem 15.01.1989 abgeschlossen wurden
- Mietverträge, bei denen die Miete 25.000GBP überschreitet
- Mietverträge, bei denen die Miete oder weniger als 250GBP (Greater London 1000GBP) bezahlt wird
- Geschäftsräume oder Gebäude, in denen Alkohol ausgeschenkt und verkauft wird
- Landwirtschaft oder Gebäude mit mehr als 2arc Land
- Studentenmietverhältnisse
- Ferienwohnungen
- Vermietung durch einen Vermieter, der im gleichen Haus wohnt
- Ein Mietobjekt, das im Besitz der „Crown Estate“ oder dem „Government Department“ ist
- Kein AT oder AST, wenn der Vermieter unter folgende Gruppe fällt: local authority, a new town, a development corporation, a housing action trust oder a fully housing association
Kaution:
Die Kaution wird nie höher als 2 Monatsmieten sein, weil man ansonsten als Mieter das Recht hat, die Wohnung an einen anderen zu vermieten oder unterzuvermieten. Die Kaution dient zum Ausgleich von nicht bezahlten Mieten, Beschädigungen oder Versorgerrechnungen. Man sollte vorher aushandeln, was die Kaution alles abdecken soll. Vor Einzug sollte man Fotos machen, die den Zustand der Wohnung darstellen.Bei möblierten Wohnungen sollte vor Einzug eine Bestandsliste gemacht werden. Wenn der Vermieter die Kaution unbegründet zurückbehält, kann man sich an das „Small Claim Court“ wenden.
Pflichten und Rechte des Vermieters:
Pflichten:
Wenn das Mietverhältnis ein „fixed term“ ist oder mehr als 7 Jahre besteht, hat der Vermieter folgende Reparaturen durchzuführen:
- bauliche Sachen am und im Haus und Außenanlagen
- alle sanitären Einrichtungen
- Heizung und Heiß-Wasser Installationen
- alle Installationen, die der Vermieter besitzt oder kontrolliert und deren nicht nicht durchgeführte Reparatur den Mieter beeinträchtigen würde
Der Vermieter muss sicherstellen, dass sämtliche Gasleitungen die Sicherheitsanforderungen erfüllen. Diese Leitungen sollten jährlich von einem Handwerker, der eine CORGI-Zulassung (Council for Registered Gas Installers) hat, durchgeführt werden. Der Vermieter muss sicherstellen, dass alle elektrischen Leitungen und elektrischen Geräte bei Gebrauch keine Gesundheitsrisiko darstellen. Alle Möbelstücke in einer Wohnung müssen den Feuerschutzbestimmungen von 1988 gerecht werden (Furniture and Furnishing [Fire] [Safty] Regulations, 1988).
Rechte:
Der Vermieter hat das Recht jederzeit die Mietsache zu betreten, um den Zustand seines Eigentums zu begutachten und Reparaturen durchzuführen. Der Mieter sollte darüber mindestens 24 Stunden vorher schriftlich informiert werden. Desweiteren sollten diese Inspektionen zu einer angemessenen Tageszeit durchgeführt werden.
Pflichten und Rechte des Mieters:
Pflichten:
Normalerweise hat der Mieter die „Council Tax“, die Wasser- und Abwasserrechnung, Gas-, Strom-, Telefonrechnung etc. zu bezahlen. Es kann aber vertraglich auch anders geregelt werden. Der Mieter muss die Mietsache gut behandeln, hat die vereinbarte Miete zu zahlen und sich an die Vereinbarungen im Mietvertrag zu halten, solange sie dem Mietrecht entsprechen.
Rechte:
Der Mieter hat das Recht in einer Mietsache zu leben, als wäre es sein Zuhause. Der Vermieter sollte vor betreten der Mietsache um die Erlaubnis des Mieters fragen. Der Vermieter kann keinen Mieter ohne Gerichtsbeschluss „vor die Tür“ setzen. Sollte die Mietsache verkauft werden, bleiben alle abgeschlossenen Vereinbarungen vorerst bestehen. Tierhaltung sollte vor Vertragsabschluss verhandelt werden.
Ende eines Mietverhältnisses:
Wenn ein Mietvertrag zum Ende des „fixed term“ kommt, kann der Vermieter das Mietverhältnis beenden. Vorausgesetzt, er hat 2 Monate vor Ende des „fixed term“ schriftlich gekündigt.
Nach Ablauf des „fixed term“ kann ein neuer Vertrag abgschlossen werden. Dieser kann wieder ein „fixed term“ oder ein Vertrag auf „periodic basis“ sein. Ist es wieder ein „fixed term“ kann der Vermieter erst nach Ablauf der vereinbarten Zeit anspruch geltend machen. Wird aber ein Vertrag auf „periodic basis“ vereinbart, besteht eine zweimonatige Kündigungsfrist für beide Seiten.
Macht der Vermieter nichts, wandelt sich ein „fixed term“ automatisch in einen Vertrag auf „periodic basis“ um, wo beide Seiten eine ein- bis zweimonatige Kündigungsfrist erfüllen müssen.
Es gibt auch noch Einzelfälle, in denen sich die Kündigungsfrist verkürzt oder verlängert werden kann.
Verlassen des Mietobjektes vor dem Ende des Vertrages
Wenn man früher als vereinbart aus dem Mietvertrag möchte, kann man das nur mit Einverständnis der Vermieters oder wenn eine „break clause“ vereinbart wurde. Wenn der Vertrag in dem Vertrag keine „break clause“ vereinbart wurde und der Vermieter nicht damit einverstanden ist, dass der Vertrag vorzeitig aufgelöst wird, kann der Vermieter verlangen, dass man bis zum Ende des Vertrages die Miete weiterbezahlt. Was aber nicht heißt, dass der Vermieter die ganze Miete verlangen darf. Der Vermieter hat gleichzeitig für einen Ersatz seiner Verluste zu sorgen. Vermietet der Vermieter das Mietobjekt wieder oder benutzt es selbst, verliert der Vermieter jegliche Ansprüche auf Restmiete (von dem Tag an, an dem das Mietobjekt von anderen genutzt wird).
Achtung
Dies ist nur ein kurzer Einblick in die groben Eckbedingungen des englischen Mietrechts und dient nicht als Rechtsgrundlage. Wenn es Probleme mit dem Vermieter geben sollte, sollte man sich um einen Rechtsbeistand kümmern. Das muss nicht in erster Linie ein Anwalt sein, sondern man bekommt auch schon sehr gute Hinweise und Unterstützung bei einem „Law Centre“, „Citizen Advice Bureau“ oder „Housing Advice Centre“.
Nützliche Broschüren:
- Letting Rooms in Your Home (92 HUG 219)
- Notice that You Must Leave (92 HUG 220)
- Regulated Tenancies (92 HUG 221)
- Assured and assured shorthold tenancies: A guid for tenants (97 HC 228A)
- Assured and assured shorthold tenancies: A guid for landlords (97 HC 228B)
- Bothered by Noise (96 EP 181)
- “My Landlord wants me out”: protection against harassment and illegal eviction (00 HC 0780)
Bestelladresse für die Broschüren:
- Department of the Environment, Transport and the Region, DETR Free Literature, PO Box No 236, Wetherby, LS 23 7 NB, Tel.: 08701226 236, Fax: 0870 1226 237, E-mail: detr@twoten.press.net
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